Inmobiliario de empresa está variando el rumbo

AVIVA, una de las gestoras de fondos inmobiliarios que impuso restricciones para que sus inversionistas rescataran su dinero, ha levantado esas restricciones desde principios de noviembre.

Es más, dos de sus fondos, Treadneedle y Hermes, están recibiendo dinero de nuevo, lo que obliga a sus responsables a invertirlo, aunque a algunos les parezca que han salido al mercado demasiado pronto, pero parece que no están dispuestos a permanecer en la depresión tanto tiempo como lo hizo el mercado en la crisis de los noventa.

La sociedad inmobiliaria Treadneedle cuyo valor de sus activos se contrajo hasta los 288 millones de libras en la primavera pasada, desde los 450 millones de euros que fue su valor en los momentos del auge, antes de la crisis ha vuelto a dar un valor de 375 millones de libras.

En Standard Life Investment han entrado más de 500 millones de libras en los tres o cuatro últimos meses.

Es de destacar lo rápidamente que cambian las cosas, sorprendiendo a mucha gente. Los inversionistas de estos fondos siguen el camino de las grandes instituciones.

La primera ola de inversiones se ha dirigido al mercado de oficinas, particularmente en los centros de Londres y París, donde las rentabilidades están cayendo rápidamente.

Esta es la primera vez en la que en una recuperación del mercado ha habido una inversión transfronteriza, en las anteriores se trataba de mercados domésticos.

Según DTZ, el 81 por ciento de los 4.300 millones de libras invertidos en el centro de Londres, en los nueve primeros meses de este año viene del extranjero, casi el doble de lo que ha sido esta inversión entre 2000 y 2008. Entre las operaciones cabe destacar la adquisición por parte de Blackstone de la mitad del complejo City’s Broadgate en una operación valorada en 1.100 millones de libras y que tuvo lugar el pasado mes de septiembre. Este mes, se ha cerrado la venta del edificio del HSBC de Londres, cuyo comprador ha sido el fondo South Korea’s National Funds Service

Es indudable, que la debilidad de la libra esterlina está añadiendo atractivo a los inmuebles de Londres, situación que no se ha producido en USA a pesar de que su moneda ha estado más débil el año pasado, y ser el mercado inmobiliario más grande y líquido del mundo. A diferencia de lo que ocurre en el Reino Unido en Estados Unido el precio de los activos sigue cayendo. Algunos explican esta diferencia de comportamiento por la gran exposición al dólar que tienen los países de Oriente Medio.

En un entorno de bajos tipos de interés y de baja inflación, ¿Dónde se compra rentabilidad y cash flow? La rentabilidad obtenida de la inversión inmobiliaria es atractiva si se compara con la que se obtiene de los bonos, existiendo un arbitraje favorable entre los ingresos de la propiedad y el coste de la deuda.

Hay también confianza  en que la escasez de nuevos desarrollos ayudarán a apoyar los precios de los activos y empujarán las rentabilidades hacia abajo. En consecuencia, muchos en la industria ven una contracción de las rentabilidades.