Alquileres con opcion a compra : Ventajas e inconvenientes

Se esta poniendo muy de moda alquilar con la posible opción de compra como una fórmula ideal para comprar viviendas sin hacer una gran inversión inicial o afrontar el pago de una hipoteca desde un principio.

El alquiler con opción a compra es una fórmula que aparentemente solo tiene ventajas para comprar todo tipo de inmuebles, sin embargo, no son tan perfectos en realidad, los alquileres con opción a compra también tienen sus riesgos que son muy convenientes conocer antes de comenzar el negocio, ya que el desconocimiento de estos detalles nos pueden dar más problema a medio o largo plazo.

Sobre las ventajas del alquiler con opción a compra, además de las ya citadas, son bastante conocidas por casi todo el mundo y podríamos añadir otras ventajas como por ejemplo que pactamos el precio a dia de hoy, en plena crisis inmobiliaria , y ejecutamos la compra despues de los años que se pacten en el contrato de opción de compra, normalmente entre uno y cinco años, de modo que si los pisos en venta han subido o no han bajado en ese plazo, podemos optar por comprar , y en caso de que los precios hayan bajado durante el plazo establecido para ejecutar la opcion de compra podemos no comprar o bien renegociar el precio de venta a la baja.

¿Pero cuáles son los inconvenientes o riesgos que tienen los alquileres con opción a compra?

En primer lugar, el riesgo más grave teniendo en cuenta el momento de crisis inmobiliaria, el aumento del paro, y el buen aumento de la morosidad en el pago de las hipotecas, seria que el propietario del inmueble en alquiler con opción a compra dejará de pagar al banco la hipoteca.

En este caso, nuestras espectativas de comprar la vivienda se verían frustradas, ya que si el banco decide embargar la vivienda, tendría que respetar nuestro derecho como inquilinos, pero en el orden de prioridades, el banco estaria delante de nosotros con respecto a la compra, ya que el banco ejecutaria el embargo de la vivienda y para poder nosotros ejecutar la compra tendríamos o bien que pagar la deuda hipotecaria pendiente, más los interéses de la mora, y probablemente más cosas, en caso de que tengamos conocimiento previo de que el banco va a embargar nuestro inmueble o peor aun, si no nos enteramos de que existe un procedimiento de embargo y posterior subasta judical del inmueble que tenemos alquilado con opción de compra.

No olvidemos, que actualmente es casi imposible saber cual es la situación económica del propietario del inmueble e incluso conociendola, está puede variar a corto plazo, como por ejemplo si el propietario se queda en el paro.

En segundo lugar en importancia estaría otro inconveniente o riesgo relacionado también con los bancos y las hipotecas, ya que es posible que los criterios de concesión de hipotecas se endurezcan aun más de lo que lo estan actualmente, de modo que aun haciendo una consulta previa al banco sobre la cantidad de financiación que nos darian para ejecutar la opción a compra, la consulta seria a día de hoy, es decir, con los criterios que aplica el banco a día de hoy para conceder o no las hipotecas.

De modo que si la concesión de creditos se endureciera aun más de lo que está al día de hoy, veríamos nuestras espectativas de comprar inmuebles frustradas cuando quisieramos hacerlo. No deja pues de ser una apuesta por la recuperación de la liquidez de los bancos y de nuestra capacidad de obtener credito en el futuro.

Por ultimo, el tercer riesgo que asumimos al firmar un contrato de alquiler con opción de compra es que normalmente nos van a pedir una cantidad de dinero como señal para condecernos la opción de compra, fórmula bastante habitual cuando las opciones de compra se dan por plazos superiores a uno o dos años. En alquileres con opción a compra por plazos inferiores a dos años es relativamente facil negociar que no se den cantidades adelantadas en concepto de señal, pero en opciones a compra por plazos superiores a uno o dos años es muy frecuente, y en cierta medida lógico, que se pidan garantías de que la opción de compra se va a ejecutar realmente, estas garantías suelen ser como deciamos o bien una cantidad adelantada en concepto de señal, o bien, que nos pongan un precio de alquiler superior a la media normal de alquileres de viviendas, locales de negocio u oficinas similares.

Por eso, en caso de que se den las circunstancias que citamos en los dos primeros supuestos, no solo perderiamos la opción de compra sino que también perderíamos las cantidades pagadas como señal o la diferencia de precio entre un alquiler normal y el precio que como prima pagamos por tener la opción de compra.

Por lo tanto, podemos concluir que si bien es cierto que el alquiler con opción a compra tiene grandes ventajas, tampoco esta exento de riesgos futuros impredecibles. No todo lo que parece una ganga lo es, aunque nos quieran vender esta fórmula como algo exento de riesgos e inconvenientes.